東京も梅雨入りし、傘が手放せなくなりました。皆さんのお住いの地域はいかがでしょうか?梅の実が熟す時期でもあることから梅雨と書くようになったといいますが、梅干しに含まれるクエン酸は、これからの蒸し暑い季節を乗り切るには欠かせないもの。梅干しを食しつつ、夏を元気に過ごしたいものです。

さて、賃貸併用住宅である私の住まいは現在、大規模修繕の真っ只中。建築から15~16年経って、さすがに外壁や屋上の汚れが目立ち、ポンプやエレベーターなどの設備にも手を入れる必要が認められました。共有部分にも手を加えますのでかなりの金額になってしまいますが、入居者に快適に長く住んでいただくには必要なことですし、節税にもなるのですから、東京保証協会から借り入れることにしました。オーナーの立場で申し上げると、柔軟な対応をしていただける保証協会からの借入は、なかなか有効だと思います。

今回、大規模修繕を行うにあたり、特に思い入れを持って取り組んでいるのはエントランスと屋上です。以前より、エントランスの安普請がみっともないのでは?と気にかかっていたため、今回は仲の良いデザイナーの方に図面を書いてもらい改装することにしました。決して高額な予算は投じていませんが、どのように変わったのか近くメルマガで報告させていただきます。

そして屋上。長くメルマガをご購読の方であればお判りと思いますが、ここは私にとって唯一の趣味でもあるガーデニングのために存在するといっても過言ではありませんでした。手塩にかけて育てた植物たちは、厳しい世の中を共に生き抜いて来た戦友とも呼べる存在です。が、しかし、屋上の有効活用を図るため、今回まさに断腸の思いで戦友との別れを決意するに至りました。半分ほどを処分する断捨離の結果、周囲の視界が大きく広がりました。

こうして開けた視界から周囲を見ると、その変化の大きさに15年の歳月を感じますが、思い返せば建築当時、マンション経営のノウハウと経験に乏しい私は、大手の管理会社に客付けと管理を委託したのでした。今でこそ自分の会社の管理業務に自信を持てるまでになれましたが、一番高い家賃を提示したことを理由に、その会社に委託することにしたのです。

ところが、いざ募集を始める段になって、あろうことかその会社は賃料の大幅な引き下げを求めて来ました。最初に提示された賃料は、つまりは受注するための方便に過ぎず、適正なものではなかったのです。さらには、退去の度毎に何かと理由を付けてはリフォーム代の一部を私に請求するようになるのですが、空室期間を少しでも短くしたいオーナーとしては、作業の中身を精査することは諦め、不承不承判を押すようになってしまったのでした。

こうしたオーナーとしての苦い経験があればこそ、今の私は常にオーナー目線からのご提案を差し上げることを旨としています。適正な賃料・レントロールを提示することなく、売らんがための実現不可能な高利回りを謳い文句にすることなど、まさに言語道断です。商売はどこまでも正直であれ。愚直なまでに、私はそれを貫く所存です。

それはともかく、余りに納得の行かないその会社に契約解除を通知、遂には自分で募集を行うようになったのが、弊社の賃貸管理の始まりです。不満に感じていた部分を創意工夫しやってみたところ、するとどうでしょう。期待以上の多くの反響にびっくりするほどでした。大手の場合、自身のチャネル以外に情報を流さず、貸主借主の双方から手数料を得ようと何が何でも自分で客付けするため、とにかく入居までのリードタイムが長かったのです。

客付けの工夫を一つご紹介しましょう。今ではネットが物件探しの主流ですから、とにかく検索に引っかかりやすくするために、賃料を出来る限り低く設定するのです。その代わり管理費を高めにすることで、グロスの収益は維持できます。また賃料を低くすることで広告費や手数料も抑えられますので、支出を減らすことに繋がります。さらには安い保証会社と火災保険を選びました。こうして入居者にもオーナーにとっても納得の募集となるのです。

弊社では上記工夫以外にも、メール、FAX、訪問といった方法により幅広く営業することで、いかに早く客付けできるかに重点を置いています。客付けにお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度、ご相談ください。

話を大規模修繕に戻しましょう。建築後10年を過ぎてからは、さすがに室内の汚れも気になるようになって参りましたので、空室になった際には壁紙やフローリングの総張替えを実施しています。そのせいもあってか、当マンションへ客付け経験のある会社様に空室予定をお知らせするだけで、例え内見がなくともお申し込みをいただけるようになりました。

適正賃料にすべく、これまでも少しずつ家賃を上げて来ていますが、今回の大規模修繕完了後、次回の募集では更に上げられるのではないかと思っています。地域的な利便性の向上や中央区の人気の高まりなども加味されたためです。このように、メンテナンスにより家賃の下落を防げるだけでなく、適正であれば賃料を上げることさえ可能になると私は考えています。

ご参考にしていただければ幸いです。

 

大規模修繕のススメ

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